Immobilie verkaufen

Wenn Sie ein Haus verkaufen möchten, obwohl es Mängel aufweist, ist es sehr wichtig, dass Sie ehrlich und transparent über diese Mängel informieren. Es ist ratsam, potenzielle Käufer darüber zu informieren und mögliche Preisverhandlungen in Betracht zu ziehen. Zusätzlich sollten Sie eine fachmännische Besichtigung durchführen lassen, um alle Mängel genau feststellen zu können und dem potenziellen Käufer vorlegen zu können. Beispielsweise könnte dies durch einen Gutachter oder Sachverständigen erfolgen.

Ja, es besteht die Möglichkeit, nach dem Verkauf eines Hauses noch für eine gewisse Zeit darin zu wohnen, sofern dies mit dem Käufer vereinbart wird. Solche Vereinbarungen sollten jedoch dringend in einem rechtlich verbindlichen Vertrag festgehalten werden, der die genauen Modalitäten für die Nutzung des Hauses nach dem Verkauf regelt. Ein Beispiel hierfür wäre ein notariell beglaubigter Zusatz zum Kaufvertrag.

Ob beim Verkauf eines privaten Hauses eine Spekulationssteuer anfällt, hängt einerseits von der Dauer des Besitzes der Immobilie durch den Verkäufer ab und davon, ob diese vom Verkäufer selbst bewohnt oder vermietet wurde.

Als Faustregel gilt: Wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, muss der erzielte Gewinn nicht versteuert werden.

Andererseits ist ein Hausverkauf ebenfalls steuerfrei, wenn dabei kein tatsächlicher Nettogewinn erzielt wird. Ein Beispiel hierfür wäre, wenn ein Haus für 400.000 Euro gekauft und sieben Jahre später wieder für denselben Preis verkauft wird – in diesem Fall fällt keine Spekulationssteuer an.

Die Eigenheimregelung

Des Weiteren gilt die Eigenheimregelung: Selbst genutzter Wohnraum kann ohne Steuer von privat verkauft werden. Wenn der Verkäufer mindestens im Jahr des Verkaufs und den beiden vorherigen Kalenderjahren selbst in der Immobilie gewohnt hat, muss er den Gewinn aus dem Verkauf nicht versteuern.

Allerdings bedeutet das auch: Wer ein vermietetes Haus verkauft, muss den potenziellen Gewinn aus dem Hausverkauf innerhalb der beschriebenen Zehnjahresfrist ohne Ausnahme versteuern. Daraus lässt sich schließen: Wenn Sie planen, eine vermietete Immobilie mit Gewinn zu verkaufen, empfiehlt es sich grundsätzlich abzuwarten, bis die Spekulationsfrist abgelaufen ist.

Eine weitere Ausnahme von dieser zehnjährigen Spekulationsfrist besteht für Personen, die als gewerbliche Immobilienhändler gelten. Wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens drei Immobilien verkauft werden, fallen bei jedem Verkauf Steuern an, ohne Ausnahmen.

Zunächst mag diese Regelung für Privatpersonen weniger relevant erscheinen. Allerdings greift sie auch dann, wenn beispielsweise ein Mehrfamilienhaus erworben und anschließend einzelne Wohnungen daraus veräußert werden müssen.

Beim privaten Verkauf einer Immobilie sollten Sie zunächst eine Marktwerteinschätzung vornehmen lassen, so lässt sich ein angemessener Verkaufspreis Ihrer Immobilie festlegen. Diese können Sie beispielsweise bei Hemberger Immobilien unverbindlich und kostenfrei anfordern.

Achten Sie darauf, ansprechende Fotos der Immobilie und des Grundstücks zu erstellen.

Das Exposé sollte alle wichtigen Informationen über die Immobilie beinhalten und fehlerfrei sein.

Um potenzielle Käufer zu erreichen, können Sie Online-Plattformen oder lokale Anzeigen nutzen. Rechtliche Aspekte sollten jedoch nicht vernachlässigt werden. Hier könnte es ratsam sein, einen Anwalt hinzuzuziehen, um den Verkaufsprozess abzusichern.

Hemberger Immobilien unterstützt Sie als zuverlässiger und erfolgreicher Partner beim Verkauf Ihrer Immobilie. Wir stehen Ihnen für ein erstes, unverbindliches und kostenfreies Beratungsgespräch zur Verfügung. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.

Die Kosten für einen Immobilienmakler können variieren und sind provisionsbasiert. Die Provision, auch bekannt als Courtage oder Vermittlungsgebühr, beträgt einen festgelegten Prozentsatz des Verkaufspreises und muss gemäß der gesetzlichen Neuregelung zur Provision (§ 656a BGB) vom 23.12.2020 in schriftlicher Form vorliegen.

In der Regel liegt die übliche Maklerprovision in Deutschland bei privaten Immobilienverkäufen zwischen fünf und sieben Prozent des Kaufpreises.

Der vereinbarte Prozentsatz wird auf den Kaufpreis angewendet und die Umsatzsteuer wird hinzugerechnet.

Hier ist ein Beispiel zur Berechnung der Maklerprovision:

Vereinbarter Kaufpreis: 300.000 Euro

Vereinbarte Maklerprovision: 3,00 % exklusive MwSt (Nettoprovision)

Umsatzsteuer: 19 %

Die Berechnung erfolgt wie folgt:

300.000 Euro * 3,00 % = 9.000 Euro (Nettoprovision)

9.000 Euro * 19 % (Umsatzsteuer)  = 1 .710 Euro

9.000 Euro + 1710 Euro = 10 .710 Euro (Bruttoprovision)

Es ist wichtig zu beachten, wie die Provision im Maklervertrag festgelegt wurde – ob der Provisionsprozentsatz bereits inklusive Umsatzsteuer oder exklusive davon angegeben ist.

Wer trägt die Kosten eines Maklers?

Seit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt folgende Regel:

Bei Kaufverträgen für Wohnungen oder Einfamilienhäuser tragen in der Regel sowohl Verkäufer als auch Käufer jeweils 50% der Provisionsgebühr.

Zur Doppelprovision besteht allerdings keine Verpflichtung mehr.

Es gibt zwei weitere Möglichkeiten, die volle Provision zu übernehmen:

• Entweder übernimmt der Verkäufer oder die Verkäuferin vollständig die Maklerprovision, wenn sich Käufer und Verkäufer auf eine reine Innenprovision einigen.
• Alternativ ist auch eine reine Außenprovision möglich, wenn der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt hat und zum Zeitpunkt der Beauftragung noch keine Immobilie durch den Makler akquiriert wurde oder in Aussicht steht.

Wann ist die Provision fällig?

Die Maklerprovision wird üblicherweise mit Abschluss des vermittelten Vertrags fällig. Das bedeutet, dass der Makler seine Zahlungsansprüche geltend machen kann, sobald der Kauf- oder Mietvertrag abgeschlossen (notarielle beurkundet) wurde.

Provision bei Mietimmobilien:

Bei Vermittlung von Mietimmobilien darf die Provision gemäß §3 Satz2 WoVermRG nicht mehr als zwei Netto-Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer betragen. Niedrigere Provisionen sind zwar möglich, kommen jedoch praktisch äußerst selten vor.

Schritt 1: Einen angemessenen Verkaufspreis ermitteln.

Schritt 2: Notwendige Maßnahmen durchführen, um die Immobilie ansprechend zu präsentieren.

Schritt 3: Reinigen der Immobilie und für professionelle Bilder sorgen.

Schritt 4: Eine ansprechende Verkaufsanzeige entwickeln. Nutzen Sie hierfür auch Online-Plattformen.

Schritt 5: Vereinbaren von Besichtigungen mit potenziellen Käufern.

Schritt 6: Über den Preis und andere Bedingungen verhandeln.

Schritt 7: Erstellen eines rechtsgültigen Kaufvertrages. Hierzu eventuell einen Anwalt hinzuziehen.

Schritt 8: Termin bei einem Notar zum Überprüfen der rechtlichen Anforderungen und Abschließen des Vertrages.

Schritt 9: Übergabe der Immobilie an die Käuferseite, einschließlich Schlüsselübergabe und eventueller Übergabeprotokolle.

Immobilienmakler verfügen über fundierte Fachkenntnisse und jahrelange Erfahrung im Verkauf von Immobilien und kennen den komplexen Immobilienmarkt wie kein anderer. Immobilienmakler können Sie von Beginn an unterstützen und durch den ganzen Verkaufsprozess leiten.

Angefangen vom Ermitteln eines angemessenen Verkaufspreises bis hin zum Besorgen aller wichtigen notwendigen Dokumenten über Führen der Besichtigungstermine und als Berater für rechtliche Fragen.

Sie können effektive Marketingstrategien entwickeln, um Ihre Immobilie, den Kaufinteressenten zu präsentieren und potenzielle Käufer zu akquirieren.

Sie können Verhandlungen im Namen des Verkäufers führen und den besten Preis für die Immobilie zu erzielen. Immobilienmakler arbeiten intensiv mit Behörden, Notaren, Gutachtern, Energieberater, Renovierungsfirmen uvm. zusammen.

Kurz gesagt: Ein Immobilienmakler ist praktisch ein Allround-Dienstleister, welcher Ihnen nicht nur wertvolle Vorteile bietet, sondern auch für eine sichere und zügige Abwicklung Ihres Verkaufsprozesses sorgt.

 Bei einem Privatverkauf sparen Sie sich die Maklerprovision. Sie haben direkten Kontakt mit potenziellen Käufern und können den Verkaufsprozess selbst steuern. Allerdings erfordert der Verkauf einer Immobilie viel Zeit und Mühe, insbesondere wenn Sie sich um Marketing, Besichtigungen, Verhandlungen und rechtliche Aspekte wie die Vorbereitung und Einholung von Unterlagen selbst kümmern müssen.

Ohne Erfahrung im Immobilienmarkt könnten Sie Schwierigkeiten bei der Festlegung eines angemessenen Verkaufspreises haben. Die Reichweite Ihrer Vermarktung könnte begrenzt sein, wenn Sie nicht über die Ressourcen und das Fachwissen eines Maklers verfügen. Wenn eine Immobilie zu lange auf dem Verkaufsmarkt ist, verliert Sie oft die Attraktivität für potenzielle Kaufinteressenten.

Ja, es ist möglich, eine Immobilie mit einer bestehenden Grundschuld zu verkaufen. Es gibt zwei Möglichkeiten dafür:

• die Übertragung der Grundschuld auf den Käufer oder
• die Löschung der Grundschuld

Wenn Sie Ihr Haus mit einer bestehenden Grundschuld verkaufen möchten, haben Sie zwei Optionen: Grundschuld mit getilgten Darlehen und Grundschuld mit nicht getilgten Darlehen.

Wenn Sie Ihr Haus mit einem noch nicht getilgten Darlehen verkaufen möchten, muss der Käufer in der Regel das Darlehen beim ursprünglichen Geldgeber zurückzahlen und somit nur die eingetragene Grundschuld behalten. Der Vorteil für den potenziellen Käufer besteht darin, dass er möglicherweise bessere Darlehenskonditionen vom Geldgeber erhalten kann. Dies könnte insbesondere dann Sinn machen, wenn das Haus renovierungsbedürftig ist und ein neues Darlehen aufgenommen werden muss.

Wenn der Käufer das bestehende Darlehen übernehmen möchte, weil dieser zum Beispiel einen günstigen Prozentsatz hat, ist dies nur möglich, wenn der Geldgeber hierfür seine Zustimmung gibt. In der Regel sollte dies über einen Notar beim Geldgeber angefragt und abgewickelt werden.

Grundschuldlöschung

Eine andere Möglichkeit besteht darin, die Grundschuld komplett löschen zu lassen. Ein solcher Verkauf ohne jegliche Belastungen durch ein Darlehen ist in der Regel attraktiver für potenzielle Käufer und spart den potenziellen Käufern Zeit sowie Kosten im Zusammenhang mit dem Übertragen einer Grundschuldbelastung.

Die Grundschuldlöschung wird bei dem jeweiligen Grundbuchamt beantragt, sobald das Darlehen bei dem jeweiligen Geldgeber getilgt ist.

Hierfür wir folgendermaßen verfahren:

Es benötigt eine Löschungsbewilligung vom Geldgeber, die einer notariellen Beurkundung bedarf.

Der von Ihnen beauftragte Notar leitet dann den Antrag auf Löschungsbewilligung, die Löschungsbewilligung vom Geldgeber und die Zustimmung des Grundstückseigentümers an das zuständige Grundbuchamt weiter.

Die Kosten des Notars und des Grundbuchamtes werden vom Verkäufer getragen.

Sie benötigen folgende Unterlagen: aktuelle Flurkarte, aktueller Grundbuchauszug, Teilungserklärung, vermasste Grundrisse, Ansichten und Schnitte, einen gültigen Energieausweis, Baugenehmigung, Baubeschreibung, Altlastenauskunft, Baulastenauskunft, Wohnflächenberechnung, Nutzflächenberechnung, Genehmigungen für Umbauten und Renovierungen, Aufstellung der Instandhaltungsmaßnahmen/Modernisierungen/Sanierungen, Gebäudeversicherungsnachweise, Nebenkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre, Personalausweis/Reisepass, Kaufvertrag

Bei Wohnungen noch zusätzlich: Abgeschlossenheitspläne, Versammlungsprotokolle

Privatpersonen, die eine geerbte oder geschenkte Immobilie veräußern möchten, könnten unter Umständen ebenfalls Spekulationssteuer zahlen. Allerdings gibt es dabei eine Besonderheit: Die Frist für die Spekulation beginnt nicht mit dem Tag des Erbes oder der Schenkung, sondern bereits mit dem Datum des ursprünglichen Kaufs. Wenn also der Erblasser oder Schenker das Eigentum länger als zehn Jahre besessen hat, kann es verkauft werden ohne Gewinnbesteuerung.

Daraus ergeben sich spezielle Möglichkeiten für einen steuerfreien Hausverkauf innerhalb der Familie: Häuser, Wohnungen oder Grundstücke können auf Kinder oder Ehepartner übertragen werden. Diese erhalten die Immobilie als Geschenk und haben somit keinen Kauf getätigt. Dadurch läuft die Spekulationsfrist seit dem Tag des ursprünglichen Kaufs kontinuierlich weiter.

Vor einer Übertragung sollten jedoch die Freibeträge in Bezug auf Schenkungssteuer berücksichtigt werden – bis zu 500.000 Euro bei Übertragungen a den Ehepartner und bis zu 400.000 Euro bei Übertragungen a Kinder. Somit muss individuell abgewogen werden, welche Vorgehensweise günstiger ist und ob sich möglicherweise sogar eine Zahlung von Schenkungssteuer statt Spekulationssteuer beim Verkauf lohnt.

Unabhängig davon sollte auch im Fall eines Verkaufs nach Erbe oder Schenkung immer eine Bewertung der Immobilie durchgeführt werden, um ihren tatsächlichen Wert genau einschätzen zu können.